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学者建言我国应缓征或不征房产税

近几年来,无论是财税部门、建设部门乃至学界,都有人呼吁学习美国的做法开征房产税。房产税到底是什么税?美国次贷危机对我国征收房产税有什么启示?我国到底该不该征收房产税?为此,记者专访了中央财经大学法学院副教授金朝武博士。

记者:美国的房产税或称财产税(propertytax)是如何征收的?

金朝武:在美国,房产税或称财产税(propertytax),是针对房屋所有人征收的一种税。美国地方政府的财政来源主要有两个:一个是销售税(salestax),另一个就是财产税。在美国,财产通常分为三种:土地、土地改良(improvementstoland,或称人造的不动物产,如建筑物)、以及动产。他们所说的不动产(即房产)一般指的是土地和土地改良。税务部门一般要求对房产的价值进行评估,而且实际上也会对房产价值进行评估。影响房产价值的因素很多,比如地理位置、房屋装修情况、占地面积、是公寓还是独栋房屋、房屋周围学校的好坏、配套设施情况、等等。有的房子在二三十年前甚至更早的时候所处的位置可能不是很好,周边设施不一定很完善,也没有很好的中小学,因此可能缴纳的房产税比较少。而随着社会的发展、周边环境的改变、配套设施的完善,房屋的价值就升高了。

房产税通常用一定的百分比来表述,也可以用千分率来表示(即房屋价值每一千货币单位的税额),因此也叫千分税率。为了计算房产税的方便,税务机关一般将核定的房屋价值乘以千分率然后再除以一千得出。例如,如果一个房产的核定价值为50万美元,所处位置为20个千分点的区域,那么该房产每年的房产税就是1万美元。

记者:为什么说房产税或称财产税(propertytax)对美国次贷危机的形成起到了很大的助推作用?

金朝武:这是由于贷款利率的上调对买房人的影响远没有房产税的上涨对房屋所有人的影响大。由于每年要缴纳数额巨大的房产税使得购房者在缴税后再也无力支付月供了。断供导致房屋被收回,而银行拍卖价格又远低于房产实际价值,进而导致银行的破产,从而形成了次贷危机。

举一个例子说:一般美国人的房产价值大多数在20万至30万美元左右(纽约、洛杉矶和旧金山是个例外)。利率上调2个百分点,买房人即便是零首付,每个月也只能是多支付两百多美元。而房产税在过去的二十年内对于许多房主来说,可能不是上涨了5个百分点,而是上涨了5倍甚至10倍!比如在美国汽车城市---底特律,有的普通房主在二三十年前可能只要支付几百美元,而到了现在则可能需要支付七八千甚至一万多美元。

同一个城市里同样大小的房子,由于所处位置不一样,所适用的千分率也不一样,因此所需要支付的房产税也不一样。除此之外,如果是公寓或者并排房屋(相当于我们所说的双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅等)的话,房主除了支付房产税外,也还需要支付物业管理费(一般叫HOAfees或者

condofees)。但是大部分独栋房屋的业主不需要缴纳物业管理费。美国绝大部分业主不管是否有钱,都通过银行贷款购买房产(因为贷款利息可以税前扣除),因此绝大部分业主都需要支付月供。

从历史角度看,美国房产税呈连年升高的趋势。但是由于受经济萧条、失业、健康、退休等多个因素的影响,许多人的收入在过去的几十年里并没有随着房产税的增加而增加,尤其是社会中下层人员。比如现在许多美国人的年收入也还只有三四万美元。值得注意的是,这不是他们除了生活费用外的净收入,而是需要用来支付所得税、房产税、社会保险税、医疗保险、房屋贷款、生活开支等所有开销的收入。

由于没有足够的钱支付房屋贷款、房产税和所得税(实际上他们也不能把自己的收入分门别类地分开用),最终由于房产税和生活费用在近二十年来大幅攀升,他们就在没有足够的钱来缴纳房产税和房屋贷款。这时税务部门和银行(更多的是银行,因为美国人对缴税更为自觉,而且缴税是一年一次,等到四月份缴完所得税以及七月份缴完房产税后就没有钱来交月供了)就会收回他的房子,通过拍卖方式扣缴税款或者房屋贷款。

记者:购房者能否通过转移居住地降低房产税的办法降低风险?

金朝武:在理论上说,如果房子升值后而屋主的收入不够高,没有足够的钱来支付房产税的话,他们也可以把房子卖了,搬到更加偏远的地方去。比如一个人二十年前生活的地方并不是太好,因此缴的房产税也比较少,但是近些年来周边环境改善了,周围建了中小学和体育馆等配套设施,他需要缴的房产税就可能比二十年前多五倍或者十倍,而他现在年龄也老了,不能通过进修或者随时跳槽找到高薪的收入,或者由于身体健康问题,每年的收入比较少。这是从理论上说,如果他的房子升值到了20万或者30万美元,他可以把他的房子卖了,搬到更加偏远的地方,买个10万美元或者更加便宜的地方生活。就像在北京生活了二十年的人也可以把房子卖了,搬到宁夏或者甘肃的某个地方生活。但这不是每个人都愿意做的。因此美国每年都有老人由于还不起银行贷款,在银行收回房子前自杀身亡!

如果房产市场景气的时候,银行一般都能收回贷款。但是,美国人和中国人一样,都是买涨不买跌。当房产市场低迷的时候,房屋拍卖的价格往往低于甚至大大低于房屋价值,这时银行就无法收回房屋贷款。随着越来越多的人不能偿还房屋贷款,银行收回的房子就越多,从而使得房产市场更加低迷,房屋拍卖价格就更低。在底特律,你可以找到只卖100美元一栋的房子!几千美元一栋的房子更是比比皆是!当银行无法收回的房屋贷款越来越多,其债权债务的比例就发生了变化,最后可能由于资不抵债而宣告破产。

随着第一个银行的倒闭,更多的银行在多米诺骨牌中倒下了,从而形成了次贷危机。

记者:在我国,近几年无论是财税部门、建设部门乃至学界,都有人呼吁学习美国的做法开征房产税。那么,美国次贷危机对我国征收房产税有什么启示?

金朝武:对于房产税(注:这里说的房产税,仅指针对自然人所有的房地产征收的税,与1986年国务院发布的《房产税暂行条例》所说的房产税不是一个概念),美国次贷危机给我们提了一个醒,是否开征应当慎重考虑。我国目前已经征收的税收就有二十多个,还不包括在许多西方国家视为税收的社会保障税(养老保险、失业保险、医疗保险)、教育费附加、养路费等。尤其是在我国,许多税种都是价内税,老百姓在缴税时不是特别敏感。但是房产税则不同,它可能随着市政建设和环境的改善而评估价值不断上涨,所要缴纳的房产税也可能随着老百姓收入的降低而增加。

其次,中国和西方国家征收房产税的基础不同。不可否认的是,西方许多国家确实都征收了房产税,但是,并不是因为西方开征了,我们就得"跟国际接轨"。在西方,房产税和销售税是地方政府的主要财政来源。而在我国,地方政府的财政问题一直也是一个尖锐的问题,但是这可以通过协调中央和地方税收分配关系来解决,而不应当动不动就增加新的税种来解决。

税收对纳税人的影响巨大。在美国,每年由于不能足额缴纳个人所得税和房产税而被政府收回的房子不在少数。因此,这次由美国次贷危机引起的金融危机应该对我们敲响了警钟。否则,在美国许多被没收房屋业主身上发生的悲剧,难免不会发生在我国中下层百姓身上。

转自北京房地产网  作者 孙继斌  

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