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美国商业地产前景堪忧担忧通缩而不是通胀

[美国曾在1991年和2001年两轮经济衰退后经历了失业型复苏,当时商业周期触底后数年内新增就业岗位一直疲软。这一次似乎也正朝类似方向发展]

近日,在题为《经济与房地产前景》的演讲中,美国旧金山联储主席耶伦(JanetYellen)表达了对未来经济复苏的一些担忧。

首先,美国将面临又一次失业型复苏。

耶伦称,美国曾在1991年和2001年两轮经济衰退后经历了所谓的失业型复苏,当时商业周期触底后数年内新增就业岗位一直疲软。那两次,产出增速都不如典型复苏时期那般强劲。不幸的是,这一次似乎也正朝类似方向发展。

第二,商业地产部门前景低迷且令人担忧,可能会阻碍复苏。

耶伦称:现在,我们想近距离观察一下房地产市场,包括住宅和商业地产。你或许厌倦了我提一方面,另一方面的信息,但恐怕涉及住房市场时我所要传达的信息远不止此。恕我直言,住宅市场前景不确定,但其不确定性远比商业地产前景好得多,后者前景无疑低迷。

她表示,美国全国范围内,商业地产下滑拖累经济增长,使今年前三个季度年率增速下降约1%,而在2008年影响大致为中性。所有迹象都显示商业地产将继续抑制未来经济复苏。

第三,美国经济确实存在通缩风险。

这令我想到通胀,这是一直备受热议的话题。一些人担忧联邦预算持续赤字带来长期通胀影响。其他人担忧经济衰退和工资压力下降打压通胀。我属于第二阵营。耶伦称。

未来数年所面临的更突出威胁来自拉动通胀下降的经济衰退。当前,通胀已经非常低。过去12个月,个人消费物价指数衡量的消费者物价实际下跌了1.5%。在剔除波动剧烈的食品和能源价格影响后,核心CPI上升1.25%。这低于我和联邦公开市场委员会(FOMC)多数同事认为的、适宜的长期物价稳定目标。

虽然耶伦承认,某个时间美联储将不得不收紧政策,但或许还有很长一段时间。

在演讲中,耶伦暗示经济乏力可能持续数年且薪资很难增长。因此,未来数年核心通胀似乎将更低。鉴于耶伦的核心通胀预测,我们是否能够假设,美国联邦基金利率数年里都将维持在近零的水平。

此外,美国亚特兰大联储主席洛克哈特(DennisLockhart)发表了题为《经济复苏、小企业和商业地产面临的挑战》的演讲。洛克哈特对商业地产(CRE)面临的问题表示担忧,指出这些问题会限制贷款流向小企业,从而成为阻碍未来经济复苏的不利因素。洛克哈特称:今日,我对银行借贷流通、小企业就业和商业地产价值表示出特别的担忧。

洛克哈特称,小企业融资在很大程度上都依赖银行部门,特别是社区和地区银行。美联储一项调查曾显示,逾一半小企业拥有银行信贷额度或贷款。此外,大约有一半小企业利用个人或商业信用卡为运营资本提供资助。而在本次衰退中,针对所有规模企业的信贷标准均已收紧,也包括小企业。

在目前这种关头,很难鼓励就业增长快速反弹。上周就业报告显示,官方失业率已经升至10.2%,为19835月以来最高水平。月度基础上净就业人数下降的情况仍在继续,但下降速度有所放慢。由于就业增长往往落后于经济复苏,加上小企业信贷受限等因素,我个人对目前就业前景看法是:一旦这种趋势在明年某个时间逆转,净就业人数将极为缓慢增长。如果这一观点正确,那么这样的就业前景对商业地产则没有什么帮助。

根据洛克哈特列出的这些潜在不利因素,我们很难预料美联储将如何上调联邦基金利率目标,从而使其很快脱离目前的近零目标。

(作者系美国SMRA分析公司驻纽约分析师)

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